Юристы Центрального адвокатского бюро представляли интересы в суде на стороне истца
Гражданское дело по иску *** к Закрытому акционерному обществу «Лемминкяйнен Рус» о признании основным договором купли‐продажи предварительный договор, признании права собственности
Истец обратился в суд с иском к ответчику с уточненными требованиями о признании основным договором купли‐продажи квартиры, расположенной в<данные изъяты> предварительный договор купли‐продажи указанной квартиры, заключенный между *** и ЗАО «Лемминкяйнен Рус», признании за*** право собственности на указанную квартиру с производством государственной регистрации договора.
Требования мотивированы тем,что между сторонами был заключен Предварительный договор купли‐продажи квартиры. Стороны обязуются заключить в будущем основной договор купли‐продажи в отношении квартиры, на условиях предусмотренных Предварительным договором. Продавец обязуется передать в собственность Покупателю 2‐комнатную квартиру, находящуюся во вновь выстроенном здании по адресу: <данные изъяты>, а Покупатель обязуется принять квартиру и уплатить за нее цену, указанную в договоре.
В Договоре Ориентировочный срок получения Разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию— 1 квартал 2011 г. В качестве обеспечения исполнения обязательств Покупателя по Предварительному договору Покупатель обязан передать(внести) Продавцу денежные средства в размере 4 032 751 рубль 00 копеек.Обязанность по внесению указанных денежных средств была исполнена Покупателем в полном объеме в установленные сроки и надлежащим образом.Из Договора следует, на момент подписания Основного договора квартира должна быть передана Продавцом Покупателю по Акту приема‐передачи.Стороны подписали Акт приема‐передачи, из содержания которого следует,что квартира передана в надлежащем состоянии, соответствующем условиям Договора, кроме того, указанный Акт является неотъемлемой частью Договора.
Покупатель фактически проживает в Квартире с момента подписания Акта приема‐передачи, добросовестно несет бремя ее содержания, в том числе надлежащим образом и в установленные сроки осуществляет оплату коммунальных платежей и иных расходов, связанных с эксплуатацией квартиры.
Однако Застройщиком и Продавцом по независящим от Покупателя причинам до момента подачи настоящего иска Разрешение на ввод Объекта в эксплуатацию получено не было, что служит препятствием для заключения с Покупателем Основного договора с целью приобретения последним права собственности на Квартиру. Несмотря на то,что заключенный между сторонами договор был обозначен ими как предварительный, он содержит в себе все условия договора купли‐продажи будущей квартиры. Поскольку в Договоре установлен ориентировочный срок ввода объекта в эксплуатацию, а обязанность по передаче квартиры не была выполнена вплоть до настоящего времени, постольку у Истца возникло право требовать передачи ему квартиры, что, применительно к недвижимому имуществу и с учетом того, что Истец фактически проживает в Квартире более 2 лет, означает необходимость признания за ним права собственности на Квартиру с целью дальнейшего внесения соответствующей записи в ЕГРП.То обстоятельство, что Объект до сих пор не введен в эксплуатацию по причине бездействия Ответчика и Застройщика, не является препятствием для удовлетворения настоящего иска ввиду того, что Объект полностью построен в соответствии с санитарными нормами и требованиями, полностью соответствует предъявляемым к нему техническим требованиям, имеет водоснабжение, теплоснабжение, электроснабжение и пр., безопасен для третьих лиц.
В отзыве на иск ответчик указывает, что срок действия предварительного договора истек, в связи с чем на момент подачи иска стороны в договорных отношениях не состояли, следовательно, у истца основания для подачи иска отсутствовали. Кроме того заключенный между сторонами договор является предварительным и не может быть признан основным договором купли‐продажи, т.к. истец не произвел оплату цены основного договора, и ответчиком квартира в собственность истца не передана, поскольку не зарегистрирована как объект недвижимого имущества в установленном законом порядке. Денежные средства истцом согласно п.4.1 предварительного договора переданы ответчику в качестве обеспечения надлежащего исполнения собственного обязательства. Считал,что до ввода объекта в эксплуатацию на квартиру, который не обусловлен виной ответчика, не может быть зарегистрировано право собственности,т.к. её невозможно выделить в натуре.
Суд, выслушав представителя истца, изучив письменные материалы дела, полагает исковые требования обоснованными и подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.
Застройщиком в строительстве объекта является ООО «БПСК».Продавец обладает правом заключения предварительного договора купли–продажи квартиры.
Истец свои обязательства по предварительному договору исполнила надлежащим образом.
Между сторонами был подписан акт приема‐передачи квартиры, предусмотренный условиями указанного предварительного договора. *** с момента передачи квартиры в ней проживала и выполняла надлежащим образом обязательства по внесению платежей по оплате услуг из договора, связанного с управлением многоквартирным домом. Доказательств обратного ответчик суду не представил.
Ответчик направил в адрес истца проект дополнительного соглашения к указанному предварительному договору, которым изменялись сроки получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, на которое истцом был составлен протокол разногласий.
Ответчику поступило заявление от истца с указанием на сроки заключения основного договора, с просьбой решить вопрос о выплате штрафных санкций, включить в дополнительное соглашение пункт, устанавливающий компенсационные выплаты в случае невозможности подписания основного договора.
До настоящего времени дом в эксплуатацию не введен, что не отрицали стороны.
Однако,несмотря на юридическое прекращение срока действия предварительного договора, обязательства, возникшие между сторонами исходя из его условий фактически не прекращены, поскольку стороны не только взяли на себя обязательства заключить в будущем основной договор, но и стали исполнять условия основного договора, а именно: истице по акту приема‐передачи передан в пользование предмет будущего договора, которая продолжает находиться в ее пользовании, в том числе и после окончания срока действия предварительного договора, оплачивает расходы на коммунальные услуги в соответствии с условиями договора на управление многоквартирным домом, вопрос о возврате ответчику квартиры между сторонами не возникал.
Поскольку ответчик осуществил привлечение средств *** как соинвестора, то у него прав на квартиру, являющуюся предметом договора,не возникает, в связи с чем первоначальное право собственности должно регистрироваться на истца, а не на ответчика, поскольку именно истец имеет правообразовательное правомочие на нее.
Следовательно,требования истца в части признания права собственности на квартиру в жилом доме по адресу: <данные изъяты> подлежат удовлетворению.
Поскольку решением суда требования истца частично удовлетворены, за *** признано право собственности на указанную квартиру, то дополнительного судебного решения для регистрации возникновения права собственности не требуется,поскольку законодательством установлено одно из оснований для регистрации возникновения прав на недвижимое имущество вступившие в законную силу судебные акты, т.е. судебное решение, в связи с чем в данной части исковые требования следует оставить без удовлетворения.
Исковые требования *** к Закрытому акционерному обществу «Лемминкяйнен Рус» о признании основным договором купли‐продажи предварительный договор, признании права собственности частично удовлетворить.
Признать за *** право собственности на квартиру №
В остальной части в удовлетворении иска *** отказать.